Conţinut

• Pași
• Întrebări și răspunsuri comunitare
• sfaturi
• Sugestii despre Liens
• Avertizări

V-ați gândit vreodată la „utilizarea banilor altor persoane: OPM”, astfel încât să puteți cumpăra o afacere și să reinventați o afacere / imobiliară și, de asemenea, ați realizat că clienții și chiriașii plătește totul pentru tine dacă este structurat astfel. Cumpărați o afacere folosind niciunul sau foarte puțin din banii dvs. Acest articol vă poate uimi pe măsură ce vedeți puterea și simplitatea posibilă pârghie deținerea afacerii dvs. - de exemplu, prin găsirea unui vânzător motivat, care va lua puțin sau nimic în jos și va finanța proprietarul (și va purta un drept de retenție) pentru afacere și proprietăți, de exemplu. Următoarele sunt sugestii bazate pe unele procese din S.U.A. și sunt o schiță a modului în care ar putea funcționa, iar unele considerații pentru o astfel de oportunitate de a reuși ar include să aflați care sunt legile și reglementările aplicabile exacte pe care trebuie să le respectați în zona dvs. în jurisdicțiile instanțelor și legilor locale și locale - care sunt probabil destul de diferite de la un loc la altul.

Pași

1. 

   Citiți cărți și articole despre utilizarea banilor altor persoane pentru a beneficia de o afacere, e-commerce, iMarketing / publicare sau imobiliare, de exemplu: Barry Lenson Editor executiv la Trump University a scris: „... în lumea investițiilor imobiliare, unde este posibil să se aplice efectul de levier în tot felul de situații diferite, poate fi un lucru foarte inteligent de făcut.„Stai pe umerii generației anterioare în unele afaceri sau familii.
   • Trump U. spune o poveste despre „Ben” care a mers la un prieten și mi-a spus ceva de genul: „Dacă îmi împrumuti 40.000 de dolari pentru a face o plată în avans pentru o casă și a o renova, mă voi ocupa de toate detaliile pentru tine (și am discutat despre cum ar împărți costul și profitul). "
     • Ei bine, indică faptul că a găsit o proprietate, a negociat și a făcut achiziția, a supravegheat renovarea și a vândut-o astfel încât să împartă profitul după ce au fost plătite costurile, câștigând aproximativ 35.000 de dolari fiecare la prima lor companie în comun. Au mai făcut o afacere, apoi Ben a ieșit singur. Da nu menționează cât a durat asta.

2. 

   
   
   Definiți efectul de levier: utilizarea creditului pentru a spori capacitatea speculativă Dicționar online Merriam-Webster

3. 

   
   
   Cumpărați afacerea sau proprietatea imobiliară în numele dvs. sau numele companiei. Asigura-te ca:
   • Obțineți o ofertă bună (plătiți mai puțin decât valoarea de piață, așa cum este) într-o locație stabilă sau îmbunătățită / sau de tranziție (nervos, dar norocul poate merge în orice sens (?); Probabil că nu depinde doar de dvs. sau depinde de mișcare mai rapidă decât altele etc. - precauție / avertisment).

4. 

   Obțineți profit în momentul achiziției (adică încărcat cu potențial sau nu) prin modul în care cumpărați, cu ce planuri și creativitate. Astfel, există potențialul de a crește valoarea destul de semnificativ prin repararea, cu reparații sau remodelare mai extinsă, reinventarea produsului sau a pieței - îmbrăcarea cu unele îmbunătățiri ieftine sau că cele mai scumpe pot / vor crește valoarea destul de bine.

5. 

   Vizualizați că clienții și / sau chiriașii dvs. plătesc pentru afacere Pentru dumneavoastră - tu, prin urmare, ai avea nevoie de puțini bani pentru a deține afacerea sau proprietatea ta. Luați în considerare reținerea achiziției, astfel încât veniturile sau chiriile afacerii să le plătească pentru dvs. în decursul timpului.

6. 

   Obțineți un profit puternic și faceți acest lucru pentru a reuși. Vedeți că, atunci când dețineți o afacere sau o proprietate de închiriere, trebuie să obțineți un „flux de numerar pozitiv” (numiți-l profit) pentru a avea afacerea plătiți pentru sine, sau eșuați, cădeați pradă lipsa de echitate și apreciere sau de a nu fi urmat de dvs. sau de cei de care depindeați.
   • Dacă faci nu faceți un flux de numerar pozitiv, profit semnificativ, ați putea rămâne în continuare în afaceri dacă motivul pentru care nu există un profit bun se numește „pierdere pe hârtie”, adică: după ce toate cheltuielile afacerii sunt plătite și se calculează amortizarea în ceea ce privește echipamentele, îmbunătățirile și corpurile de iluminat, sunteți încă în măsură să existați, bine sau nu atât de bine, adică: „iubitor”, mâncare de fasole și orez, locuire într-o cameră din spate sau mansardă.

7. 

   Fii realist, dar nu paralizat de negativitate sau supra-îngrijorare. Realizați acest lucru fără un profit bun: atunci există un risc crud pentru dvs., vânzător și / sau creditorul (de aceea finanțarea convențională pentru un proprietar neexperimentat este dificilă sau chiar imposibilă). Așadar, un vânzător motivat devine extrem de dorit să vă plaseze în cea mai bună poziție pentru a obține profit suficient.
   • Cel mai probabil nu ați avea suficient capital de funcționare pentru a reinvesti în echipamente noi, îmbunătățiri și pentru a dezvolta compania - cu excepția cazului în care clienții plătesc o sumă importantă în avans, avans sau altele.
   • În închirieri (leasing) primiți depozite de garanție și o parte a chiriei plătite în avans de noii chiriași, dar de multe ori trebuie să rambursați toate acestea, inclusiv depozitele de garanție, în cazul în care chiriașii au menținut proprietatea, cu excepția uzurii obișnuite, și o părăsesc curat.

8. 

   Comparați această idee de pârghie cu emiterea de acțiuni într-o economie de piață bazată pe piețele de valori în care investitorii de acțiuni "plătiți pentru afacere„pentru corporație și pentru investitorii în acțiuni ordinare, investitorii nu au dreptul de proprietate asupra companiei, ca atare, ci trebuie să vândă acțiunile altor investitori.
   • În acest caz, vânzătorul sau creditorul este plătit din fonduri primite de la oameni obișnuiți, în calitate de clienți și / sau chiriași „asemănători investitorilor de acțiuni obișnuite” care nu au drepturi de proprietate, deoarece banii sunt plătiți către dvs. și plătiți vânzătorului.

9. 

   Dă-ți seama că ai putea pierde totul - ca orice investitor atunci când investești timp și bani într-o afacere sau imobiliară; s-ar putea să pierdeți din afacere sau din investiția imobiliară - iar vânzătorii pot prelua afacerea sau investitorii pot închide proprietatea dvs., dacă nu vă puteți plăti angajamentul și nu aveți fonduri operaționale adecvate.

10. 

    Emiteți acțiuni, probabil, atunci când ideea dvs. este dezvoltată, pe măsură ce afacerea dvs. reușește, atunci dvs., creditorul și vânzătorul, puteți profita și plăti împrumuturi prin emiterea, vânzarea de acțiuni, adică: „vânzarea hârtiei”.
    • Așadar, clienții și chiriașii tăi fiind de încredere și promiți să vă plătească este atât de important, la fel ca investitorii de acțiuni care cumpără emisiuni de acțiuni la un preț bun pentru acea piață de valori este necesară pentru acea corporație emitentă.

11. 

    Rețineți că, dacă afacerea dvs. cu pârghie devine „proprietar”, puteți transforma acest lucru în:
    1. Un tip de afacere imobiliară, cu mai multe proprietăți și care gestionează închirierile dvs. sau,
    2. Rămâneți ca „amator, persoană fizică” cu o investiție mică în imobiliare și atunci este posibil să nu fie într-adevăr o afacere ca atare, ci mai degrabă un „hobby”, o linie secundară.

12. 

    Finanțarea prin intermediul vânzătorului, finanțarea proprietarului, este o modalitate probabilă de a efectua un pârghie, ceea ce ar însemna că proprietarul vinde o afacere sau o proprietate și o finanțează pentru dvs. cu o plată în avans și o plată lunară - exemple:
    • Proprietarul se retrage și se mută la casa de pensionare sau la o fermă și dorește un venit lunar și o responsabilitate redusă sau deloc pentru gestionare și întreținere (pentru vânzător).
    • Proprietarul se mută în alt județ, stat sau provincie.

13. 

    Găsiți finanțare convențională sau pentru investitori și astfel împrumutați-vă banii de la o instituție financiară, dacă puteți plăti un avans mare.
    • Poate că obțineți o companie ipotecară care să finanțeze și să stabilească condițiile pe care trebuie să le acceptați asupra imobilului.
    • Finanțarea pe termen lung nu este realizată în mod obișnuit de către bănci. Băncile nu sunt de obicei companii ipotecare.
    • Este posibil să puteți găsi un partener care să investească cu dvs., dacă puteți găsi pe cineva care deține o parte a companiei, de exemplu. Partenerii, în calitate de investitori, sunt adesea disprețuiți să finanțeze astfel de oferte pentru noii proprietari neexperimentați.

14. 

    Verificați legile consumatorilor, dacă cumpărați „bunuri personale” care vor deveni materiale comerciale ca persoană fizică, ca proprietar - nu ca o corporație - este posibil să aveți drepturi ale consumatorilor care vă protejează în unele state sau țări timp de 72 de ore dintr-o astfel de perioadă. de timp, ca protecție a consumatorilor, pentru a varia rapid articolele (fără a amâna).
    • Acest lucru poate depinde de modul în care este scrisă lucrarea sau contractul pe hârtie, dacă este vândută împreună ca afacere (ca „pachet”) sau în bucăți ca articole individuale.

15. 

    Obțineți o listă precisă a oricăror / tuturor materialelor, mărfurilor de stoc, mobilierului și / sau echipamentelor care vă sunt destinate ca parte a afacerii - sau altfel, este posibil să aveți probleme în a ști ce cumpărați sau ați cumpărat.

16. 

    Să știți că echipamentele atașate proprietății fac parte din imobilele din multe țări, dar echipamentul neatașat poate fi îndepărtat, și ați putea fi surprins de ceea ce ați crezut că face parte din tranzacție, spre deosebire de ceea ce vi se dă și nu vi se dă de la proprietarul anterior / deținătorul dreptului de garanție.

17. 

    Asigurați-vă că lăsați vânzătorul să vă furnizeze un „act de garanție” sau orice altceva faptă este apelat în zona dvs., dacă este implicată o proprietate de închiriere imobiliară.
    • Actul de garanție, în general, înseamnă că vânzătorul garantează (garanțiile) având dreptul de a transfera titlul de proprietate asupra bunurilor imobile. Merriam Webster Online Dictionary act de garanție
    • Vânzătorul va plăti uneori pentru actul de garanție, munca legală și, de asemenea, proprietarul îl va finanța pentru dvs., dacă sunt motivați și vi se pare un risc bun și îi impresionați ca fiind un bun lucrător și un bun manager.

18. 

    Înregistrați imediat actul și obțineți verificarea activității juridice ca parte a tranzacției folosind avocatul dvs. sau o societate de titlu, dacă este vorba de bunuri imobiliare.
    • Există companii de titlu în SUA care se specializează în obținerea corectă a actelor și a titlurilor de proprietate și gata de închidere, gata să semneze pentru părți ca titlul de proprietate imobiliară să fie transmis noului proprietar (dumneavoastră).

19. 

    Primiți proprietatea pentru că nu trebuie să permiteți locatarilor să locuiască acolo fără să vă plătească, nici să plătească vechiului proprietar, nici să permiteți unui alt operator să păstreze afacerea sau proprietatea și nici măcar să nu-l vândă pe vânzător să rămână în posesia afacerii sau proprietate.
    • Vânzătorul poate deveni un angajat temporar al „companiei dvs.” (consultant) și vă poate instrui, dacă aceasta face parte din afacere. Este riscant, desigur. S-ar putea să fii în frunte și s-ar putea dovedi a fi ca o înșelătorie dacă vânzătorul „stă acolo”.

20. 

    Verificați legile din țara sau statul dvs. particular pentru a afla despre asigurarea de proprietate imobiliară prin intermediul companiei dumneavoastră de titlu. Companiile de titluri se asigură că proprietatea imobiliară se află sub (sau este adusă în condiții) de „titlu clar”, astfel încât toate drepturile de garanție să fie plătite la închidere, inclusiv rambursarea impozitelor.
    • Solicitați ca polița de asigurare a titlului să facă parte din închiderea (trecerea titlului) pentru a acoperi riscul ca titlul de proprietate imobiliară să fie rău, adică dacă:
    • Vânzătorul nu avea un titlu sau un titlu clar din cauza drepturilor de garanție nesatisfăcute (neclarizate) ale creditorilor sau ale autorităților fiscale etc .; sau
    • De exemplu, au fost implicate o greșeală sau chiar o fraudă (denaturare).

21. 

    Obțineți urgent orice act de garanție a proprietății imobiliare înregistrat și înregistrat pe numele dvs. și puneți pe listele de impozite ale județului pentru a vă asigura că sunteți corect afișat ca proprietar legal. Înregistrați afacerea în numele dvs. ca persoană fizică la tribunalul județean sau licențați și înregistrați o denumire corporativă la nivel de stat; verificați legile locale.
    • Este posibil să trebuiască să dețineți diverse licențe, să plătiți taxe și impozite ca proprietar al unor tipuri de afaceri, să operați legal sau să colectați impozite etc. Desigur, unele companii, cum ar fi restaurantele, au probleme suplimentare de respectat din cauza statului și a localității legile și reglementările departamentului de sănătate.

22. 

    Solicitați avocatului dvs. contracte, finanțări (drepturi de sechestru) și orice act (e) imobiliar (e) pentru legăminte standard și dorite (acordurile legale corecte) și evitați o afacere neobișnuită: Unul este dreptul de a plăti devreme, cu sau fără penalizare, sau este posibil ca proprietarul-finanțator să fi introdus Nu plată anticipată pentru a asigura fluxul veniturilor din pensie către vânzător, legându-ți mâinile!
    • Atenție: restricțiile impuse asupra bunurilor imobile prin legăminte în act pot restricționa modul și scopul pentru care terenul și îmbunătățirile pot fi utilizate, indiferent de zonare. Contractul poate elimina utilizări care sunt legale, dar nu sunt permise în contract!

23. 

    Obțineți licențele de afaceri necesare pentru o afacere și consultați statul pentru a vă înființa pentru a colecta și plăti impozite pe vânzări dacă este implicat comerțul cu amănuntul și aflați despre impozitele comerciale care pot fi mai exigente (cum ar fi estimarea veniturilor și plata impozitelor trimestriale etc.) .).
    • Companiile editoriale și de tipărire comercială generală sunt, de asemenea, un tip de afaceri și religii, care nu sunt licențiate în conformitate cu legile statelor SUA și SUA din cauza Declarației de Drepturi a SUA, care spune că congresul va face Nu lege care restricționează libertatea presei sau a religiei. Aceasta este o problemă importantă de luat în considerare. Unele persoane creează una sau ambele combinate pentru a face orice fără licență, totuși instanțele și legile atribuie și anumite responsabilități și protecții ale publicului, de exemplu: împotriva fraudei sau a altor infracțiuni.

24. 

    Feriți-vă de posibili squatters care ar putea „deține proprietăți” prin faptul că li s-a permis să dețină posesie adversă de către proprietarii anteriori, pentru prescripția. Sună greșit, dar posesia este o mare parte a dreptului de proprietate în timp după ce intrusul sau partea implicită este cunoscută, dar i se permite să rămână; legile variază de la stat la stat.

Întrebări și răspunsuri comunitare

sfaturi

• Unii profesori din domeniul contabilității și consilierii de investiții își pot ajuta uneori studenții sau clienții să înțeleagă cum să folosească efectul de levier pentru a cumpăra o afacere sau închirieri:
• Proprietatea individuală (neîncorporată) este tratată, de obicei, în SUA, înregistrându-se la tribunalul județean ca „dba - face afaceri ca„ Compania ______________ ”(numele companiei), dar nu este„ Ltd ”, adică nu este răspundere limitată. cealaltă proprietate, inclusiv cămașa dvs. pentru impozite neplătite, sau aveți drepturi de plasare pe toate proprietățile dvs. într-un proces pentru neplătirea datoriei, în funcție de legi și de condițiile contractuale pe care le-ați semnat.
• „Înțelegerea unui gentleman (?)” - poate valora la fel de mult precum ziarul pe care „nu” este scris - cu un contract oral, vorbit și o strângere de mână - nu aplicabilă pentru sume mai mari de câteva mii de dolari și numai pentru suma care poate fi pusă în executare în instanțele de judecată de pace sau în instanțele municipale, în funcție de legile din zona dvs. Și, în general, nicio instanță nu execută acorduri orale de orice fel peste o anumită sumă.
• Se recomandă să obțineți o asigurare sau să fiți garanți dacă este cazul și să fiți încorporat pentru a avea răspundere limitată, dar asta costă bani dacă aceasta este o afacere foarte mică și / sau proprietate imobiliară mică și aveți bani puțini sau deloc sau alte proprietăți de orice fel de pierdut.
• Evitați a doua garanție pentru banii împrumutați cu o garanție pentru „cealaltă garanție (garanție secundară)”.
• Cu doar un drept de retenție asupra „proprietății achiziționate (garanție primară)”.
• Vizualizați o cursă la tribunalul județean pentru a înregistra actul sau cumpărarea afacerii. Cine este primul care „înregistrează” fapta imobiliară este „proprietarul”.
  • În cazul în care fraudă un vânzător de bunuri imobiliare ar putea vinde către doi sau mai mulți cumpărători diferiți în aceeași zi, și atunci este nu cel care a plătit primul care este proprietar, dar în schimb este cel care primește actul înregistrat mai întâi la tribunal, care este noul proprietar în mod legal.
• În SUA sunt „acorduri informale, verbale, nescrise” pentru imobiliare nu executoriu. Legea impune ca închirierile și vânzările imobiliare să fie în scris.
• Dacă intenționați să vindeți afacerea sau proprietatea, luați în considerare deținerea fiecărei proprietăți pentru perioada legală care ar putea fi de doi ani (verificați legislația fiscală de stat și națională privind „dealerii” de afaceri și imobiliare) pentru a nu fi considerat dealer și apoi nu se mai încadrează în legile și reglementările unui vânzător individual, amator, cu un rol secundar sau un hobby de a investi, deține și vinde astfel de lucruri.
  • De exemplu, proprietarul poate vinde o mașină sau un camion, dar vi se va cere să fiți un dealer autorizat pentru automobile și să respectați legile pentru dealeri dacă ați cumpăra și vinde vehicule în mod repetat.

Sugestii despre Liens

• De obicei, numai terenurile îmbunătățite (cu clădiri comerciale, case sau apartamente) se vor plăti pentru sine.
• Definiți drepturi de sechestru (de la anglo-franceză, „loyen bond” a lega) - 1: o taxă plasată asupra bunurilor reale SAU personale pentru satisfacerea unor datorii SAU datorii care apar în mod obișnuit prin aplicarea legii, 2: garanția creată de o ipotecă
• Asigurați-vă că faceți cercetări pentru a înțelege privința dreptului de garanție pentru a înțelege modul în care se intenționează să restricționeze dreptul proprietarilor de a vinde și preveni trecând un titlu bun fără a plăti mai întâi sau în același timp astfel de drepturi de proprietate asupra proprietății imobiliare (inclusiv a doua sau a treia garanție sau îmbunătățiri și dispozitive etc.);
  • Cumpărătorului (noul proprietar) i se solicită, în mod legal sau contractual, să întrețină și să repare toate proprietățile achiziționate, inclusiv corpurile de iluminat generale, deoarece fac parte din proprietate, la fel ca orice îmbunătățiri reale (clădire, alee etc.)
    • Fii atent cum faci atașați bunurile personale și echipamentele dvs. către clădire, cum ar fi instalațiile sanitare sau utilitățile sau le-ați putea pierde în mod legal în favoarea deținătorilor de drepturi de garanție în cazul în care drepturile de proprietate imobiliară ar fi sechestrate - dar nu dacă sunt doar conectate prin furtunuri sau conectate ca articole electrice / electronice. Element fix (dispozitiv fix) înseamnă un obiect atașat imobilului devine parte a imobilului și / sau parte a îmbunătățirilor aduse proprietății imobiliare și nu trebuie eliminat și trebuie întreținut pentru a proteja titularul dreptului de garanție:
  • Garanție de împrumut auto - plasat pe o proprietate în SUA - este o garanție care protejează drepturile unui ban datorat, dar cel care datorează banii poate deține vehiculul până la recuperarea de către deținătorul dreptului de garanție, dar nu vinde legal titlul vehiculului până la eliminarea dreptului de garanție ;
  • Dreptul mecanic - include, conform legii, că un automobil și poate alte bunuri dintr-un vehicul pot fi deținute până la remorcare, depozitare și prețul muncii sunt plătite integral sau după cum sa convenit între părți;

Avertizări

• Prima parte (vânzătorul inițial) ar putea prelua afacerea de la intermediarul dvs. și ați putea fi „pe ușă”, sau poate că vânzătorul v-ar pune în locul celei de-a doua părți implicite, dar ați putea fi la mila lor de când nu le-au fost contractate direct.
• Terenul brut este o specialitate care trebuie evitată, cu excepția cazului în care cunoașteți și înțelegeți dezvoltarea, subdivizarea și vânzarea terenurilor. Terenul brut nu produce de obicei niciun venit, dar are taxe, asigurări și alte costuri de îmbunătățire, întreținere (cosire etc.) legale și alte costuri de dezvoltare a acestuia.
• Tu ca un terț în „finanțare finală” se află într-o situație în care a doua petrecere cine v-a vândut s-ar putea chiar să moară sau să devină incapacitați - deci, țineți legătura strânsă, dacă este posibil, pentru a vă asigura că vânzătorul dvs. este în stare bună de sănătate și în capacitate bună de a se ocupa de afacerea lor, adică nu a avut un accident vascular cerebral sau alte probleme de sănătate sau financiare.
• Pot exista perioade de optimism economic și de utilizare excesivă a pârghiei, peste pârghie. De exemplu, criza sub-prime a inclus finanțarea locuințelor cu avans redus sau deloc, în speranța că prețul activelor (proprietatea în acest caz) va crește și chiar și peste tranzacțiile cu pârghie pot fi refinanțate sau vândute cu profit.
• Cineva ar putea compara acest lucru cu o „schemă” piramidală, dar este probabil legală atâta timp cât este scrisă și înregistrată la tribunal.
• Unele oferte sunt terț tranzacții numite „finanțare finalizată” în cazul în care vânzătorul încă cumpără ceea ce vă vinde (revândându-l). Acest lucru poate fi total minunat și legal în domeniul imobiliar sau într-o afacere în care plătiți vânzătorul și apoi, la rândul său, vânzătorul își plătește vânzătorul inițial.
  • O afacere încheiată este riscantă. Trebuie să aveți încredere în vânzător pentru a plăti proprietarul inițial. Este posibil să aveți încredere în ei într-un astfel de caz, deoarece și-ar pierde venitul lunar și și-ar pierde capitalurile proprii și dobânzile la proprietate dacă nu ar plăti prima parte.
  • Acest lucru poate fi foarte practic, dacă investiți puțin în afaceri, cu excepția timpului și a energiei, dacă ați putea nu permiteți-vă să cumpărați afacerea sau proprietatea fără acest aranjament.
  • De asemenea, este posibil ca ulterior să vă puteți cumpăra vânzătorul și să plătiți direct vânzătorului inițial sau să primiți finanțare. Acesta este un gând de luat în considerare și un motiv pentru a face o impresie bună primei și celei de-a doua părți din acordul original pe care l-ați încheiat.